フレームワークの策定

本投資法人は、メインスポンサーである第一生命ホールディングスのコミュニケーションメッセージ「一生涯のパートナー」を体現する投資運用として、ヘルスケア施設や保育所、メディカル施設等人々が日常生活で利用しQOL向上^（※1）に資する不動産（QOL向上アセット）を投資対象としています。
また、資産の運用を委託する第一生命リアルティアセットマネジメント株式会社がサステナビリティへの取組の基本方針として掲げる「サステナビリティ方針」^（※2）および「気候変動対応方針」^（※2）を踏まえ、本投資法人においても取組を推進しています。
その一環として、アセットサイドのみならず資金調達においてもESGに配慮した取組を推進すべく、2022年1月にソーシャルローン・フレームワーク、2023年1月にグリーンローン・フレームワークをそれぞれ策定し、ソーシャル・ローンおよびグリーン・ローンの調達を進めて参ります。

• 「QOL向上」とは、その人の望む人生や、こう生きたいという生き方を実現すること、またはよりその人らしい生活を送ることを意味します。
• 「サステナビリティ方針」は「方針・推進体制」、「気候変動対応方針」は「気候変動への対応」の各ページをご覧ください。

ソーシャルローン・フレームワーク

1. 資金使途

ソーシャルローンで調達した資金は、以下の適格クライテリアを満たす物件の取得資金、もしくは同資金のリファイナンスに充当

適格クライテリア

1. ヘルスケア施設等: 高齢者に質の高い介護その他福祉サービスを提供する施設および住宅
2. 保育所: 保育施設がテナントとして入居し、子供への質の高い保育の提供および女性の就労機会の確保・拡大に資する施設
3. 学校: 学校（幼稚園含む）がテナントとして入居し、質の高い教育機会を提供する施設
4. メディカル施設（医療モール、病院、診療所）: 医療施設がテナントとして入居し、地域の人々が質の高い適切な医療を受けられ、健康な生活に資する施設

（いずれも上記各施設の底地を含む。）

2. プロジェクトの選定基準とプロセス

調達資金の使途となるプロジェクトは、運用ガイドラインおよびデューデリジェンスマニュアルに定められたデューデリジェンス基準等に合致することを前提に、本フレームワークへの適合を資産運用会社の企画部にて評価のうえ選定し、投資委員会により決定

3. 資金管理方法

1. 調達した資金は全額投資法人の口座に入金され、即時に個別プロジェクトに充当
2. 未充当の資金がある場合には、未充当資金の全額を充当または返済するまでの間、預金等にて管理

4. レポーティング

本投資法人のHP上にて、資金の充当状況および以下の社会改善効果（インパクトレポート）として、アウトプット指標、アウトカム指標を年1回開示予定

ソーシャルローン一覧

• 2024年10月2日付で借入金4,150百万円の一部1,950百万円期限前弁済し、残借入金額2,200百万円。

充当状況

アウトプット指標

1. 取得したヘルスケア施設等の概要（居室数・定員数・稼働率等）

   施設名	区分	所在地	居室数	定員数	入居率
   SOMPOケア そんぽの家S戸塚	サービス付き高齢者向け住宅	神奈川県横浜市	97	133人	95.9%
   SOMPOケア ラヴィーレレジデンス戸塚	サービス付き高齢者向け住宅	神奈川県横浜市	74	100人	94.6%
   SOMPOケア ラヴィーレ八千代	介護付き有料老人ホーム	千葉県八千代市	70	70人	85.7%
   SOMPOケア ラヴィーレレジデンス浅草	サービス付き高齢者向け住宅	東京都台東区	98	196人	99.0%

   2024年1月末時点。入居率は居室数に対する入居室数。
   なお、SOMPOケア ラヴィーレ八千代とSOMPOケア ラヴィーレレジデンス浅草の入居率は本投資法人取得前の数値を記載。

1. 取得した保育所の概要（定員数・在籍者数（入手可能であれば））
2. 取得した学校・メディカル施設の概要（別途設定予定）

アウトカム指標

1. ヘルスケア施設等:ヘルスケア施設等を保有する都道府県における有料老人ホームおよびサービス付き高齢者向け住宅の施設数・定員数

   	施設数						定員数（人）
   	有料老人ホーム			サービス付き 高齢者向け住宅			有料老人ホーム			サービス付き 高齢者向け住宅
   都道府県	東京	神奈川	千葉	東京	神奈川	千葉	東京	神奈川	千葉	東京	神奈川	千葉
   2022年	1,015	1,119	810	366	223	92	61,469	61,542	37,797	15,123	9,057	3,865
   2021年	962	1,087	771	365	224	87	58,663	59,770	35,179	15,055	9,067	3,666
   2020年	927	1,037	736	346	218	84	56,197	57,206	33,424	14,117	8,860	3,621
   2019年	876	986	704	328	212	78	52,072	55,246	32,284	13,081	8,489	3,266
   2018年	835	937	683	313	213	72	50,535	52,910	31,531	12,169	8,123	2,986

   出所）厚生労働省「社会福祉施設等調査」

1. 保育所: 保育所を保有する区または市における待機児童数
2. 学校・メディカル施設:別途設定予定

（アウトプット指標およびアウトカム指標は、いずれも各カテゴリーにおいて、保有施設を資金使途とするソーシャルローンの借入残高がある場合に開示。）

インパクト（定性目標）

1. ヘルスケア施設等: 少子高齢化社会における高齢者施設・住宅の充実と介護離職者の減少への貢献
2. 保育所: 保育所入所待機児童の減少と女性の就労機会拡大への貢献
3. 学校: 地域の人々が質の高い教育を受けることへの貢献
4. メディカル施設: 地域の人々が質の高い適切な医療を受けられ、健康な生活を送ることへの貢献

なお、本フレームワークは、JCRによる第三者評価である「JCRソーシャルローン・フレームワーク評価」^（※4）の最上位評価「Social 1（F）」を取得しています。

• 「JCRソーシャルローン・フレームワーク評価」とは、ローン市場協会等が定めるソーシャルローン原則に基づいた借入人のソーシャルローン借入指針に対するJCRによる第三者評価をいいます。当該評価において借入人のソーシャルローン借入方針に記載のプロジェクト分類がソーシャルプロジェクトに該当するかの評価である「ソーシャル性評価」及び借入人の管理・運営体制及び透明性について評価する「管理・運営・透明性評価」を行い、これらの評価の総合評価として「JCRソーシャルローン・フレームワーク評価」が決定されます。なお「JCRソーシャルローン・フレームワーク評価」は、個別の借入に関する評価と区別するため、評価記号の末尾に（F）を付けて表示されます。

グリーンローン・フレームワーク

1. 資金使途

グリーンローンで調達した資金は、以下の適格クライテリアを満たす物件の取得資金もしくは取得資金のリファイナンスに充当

適格クライテリア

下記①-④の第三者認証機関の認証のいずれかを取得済もしくは今後取得予定の物件

1. DBJ Green Building認証における5つ星～3つ星
2. CASBEE建築（新築）CASBEE不動産におけるSランク～B+ランク
   自治体版CASBEEにおけるS～B+ランク（ただし、工事完了日から3年以内のものに限る）
3. BELS評価（平成28年度基準）における５つ星～3つ星
   BELS評価（令和6年度基準）における以下のレベル
   　　　　　　非住宅：レベル6～レベル4^（※1）
   　　　　　　再生可能エネルギー設備がある住宅：レベル6～レベル3^（※2）
   　　　　　　再生可能エネルギー設備がない住宅：レベル4～レベル3^（※2）
   
   • 2016年以前築の既存建物の新規取得はレベル3以上
   • 2016年以前築の既存建物の新規取得は再生可能エネルギーの有無によらずレベル2以上で適格とする
4. LEED 認証におけるSilver、Gold、Platinum
   （LEED BD+Cの場合はv4以降）

2. プロジェクトの選定基準とプロセス

調達資金の使途となるプロジェクトは、運用ガイドラインおよびデューデリジェンスマニュアルに定められたデューデリジェンス基準等に合致することを前提に、本フレームワークへの適合を資産運用会社のDLPR企画部にて評価のうえ選定し、DLPR投資委員会により決定

3. 資金管理方法

• 調達した資金は全額投資法人の口座に入金され、即時に個別プロジェクトに充当
• 全額充当後も、対象の借入金の返済までに、資金使途となっていた資産が売却又は適格クライテリアに合致しなくなった等の理由により資金使途の対象から外れる場合、一時的に発生する未充当資金はポートフォリオ管理^（※5）にて管理

• 決算期毎にグリーンローン残高の合計額が、グリーン適格負債上限額（適格クライテリアを満たす物件の取得価格の合計額×総資産LTV）を超えないことを確認します。

4. レポーティング

本投資法人のHP上にて、資金の充当状況および環境改善効果（インパクトレポート）として以下の指標等を年1回開示予定

グリーンローン一覧

充当状況

• 当該借入金調達時に本投資法人が取得した物件のうち、クレジデンス東銀座（1,290百万円）、クレジデンス日本橋浜町（1,260百万円）、リュゼ学芸大学（2,190百万円）、リュゼ田端不動坂（1,260百万円）において、DBJ Green Building 認証における3つ星を取得しており、当該4物件（取得価格6,000百万円）を対象に5,900百万円の全額をグリーンローンとして調達しています。

環境改善効果

なお、本フレームワークは、JCRによる第三者評価である「JCRグリーンローン・フレームワーク評価」^（※7）の最上位評価「Green 1（F）」を取得しています。

• 「JCRグリーンローン・フレームワーク評価」とは、ローン市場協会等が定めるグリーンローン原則に基づいた借入人のグリーンローン借入指針に対するJCRによる第三者評価をいいます。当該評価において借入人のグリーンローン借入方針に記載のプロジェクト分類がグリーンプロジェクトに該当するかの評価である「グリーン性評価」及び借入人の管理・運営体制及び透明性について評価する「管理・運営・透明性評価」を行い、これらの評価の総合評価として「JCRグリーンローン・フレームワーク評価」が決定されます。なお「JCRグリーンローン・フレームワーク評価」は、個別の借入に関する評価と区別するため、評価記号の末尾に（F）を付けて表示されます。